Выпуски
24.01.2014 > Горожанин №77

Чиновники по своей инициативе ни на кого не «наезжают»!  Алексей Терёхин

Письмо на имя А.Кучерова о помощи было получено мною 24 января 2014 года.

Здравствуйте, Александр Васильевич!
В соответствие с главой 11 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ ЖСК выступает в качестве застройщика. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. В соответствие с п. 2 ст. 129 Жилищного кодекса Российской Федерации на отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие главы 6 ЖК РФ.
В настоящее время паевые взносы всеми членами ЖСК  выплачены, квартиры переданы в собственность. По протоколам общих собраний собственников жилых помещений о выборе способа управления многоквартирным домом проведена документарная проверка, выявлены нарушения, составлен акт проверки от 07.06.2014г № В-4567.
На основании вышеуказанного акта проверки Государственной жилищной инспекцией выдано предписание управе района Новогиреево от 07.06.2013г. №В-4568 по организации и проведению открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом по адресу: Зеленый просп. д. 26., выписанное на основе Акта проверки от 07.06.2013г. № В-4567.
В настоящее время предписание не закрыто, срок выполнения предписания продлен до 28.02.2014г.
В целях реализации жителями дома по вышеуказанному адресу права на выбор способа управления многоквартирным домом согласно п.3 ст. 161 Жилищного Кодекса Российской Федерации управой района Новогиреево согласно п. 2.1.19 Положения об управе района города Москвы (Приложение 2 к постановлению Правительства Москвы от 24 февраля 2010г. № 157-ПП) было инициировано общее собрание собственников жилых помещений в очной форме, проведенное 08.12.13г. в помещении актового зала технологического колледжа № 24 по адресу: Полимерная ул., д.7А. Согласно листу регистрации в собрании приняли участие 146 собственников с суммарной долей голоса 39,44%. По причине отсутствия кворума было проведено общее собрание собственников жилых помещений в заочной форме, по итогам в голосовании приняли участие 175 собственников с суммарной долей голоса 46,40%, кворум не набран.
Во исполнение предписания от 07.06.2013г. №В-4568 Государственной жилищной инспекции, а также в связи с отсутствием кворума в проведенных общих собраниях собственников жилых помещений, управой района Новогиреево 27.01.2014г. будет  опубликована информация о проведении открытого конкурса на официальном сайте.
В соответствии с постановлением Правительства РФ от 06.02.2006г. № 75-ПП «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» открытый конкурс по выбору управляющей организации для управления домом по адресу: Зеленый проспект, д. 26 будет отменен, в случае если способ управления в многоквартирном доме будет выбран в соответствии с 6 главой ЖК РФ.
Управа района Новогиреево готова оказать содействие в организации очередного общего собрания собственников жилых помещений в форме заочного голосования с осуществлением сбора листов решений счетной комиссией, выбранной собственниками жилых помещений в вышеуказанном доме, нарочно(обход комиссией квартир и сбор листов голосований вручную).

Коментарии: Способ управления в любом случае будет выбран до 28.02.2013г., либо по итогам общего собрания, либо по открытому конкурсу.

 

На вопросы, поставленные А.Кучеровы я даю свои «экспресс-ответы»
Вопрос
В праве ли орган государственной власти выбрать способ управления дома и назначить управляющую компанию при обстоятельствах, описанных в письме?
Ответ – ИМЕЕТ ПО ФОРМАЛЬНОМУ ПРИЗНАКУ – СОБСТВЕННИКИ НЕ ВЫБРАЛИ СПОСОБ УПРАВЛЕНИЯ ИМЕННО ТАК, КАК УКАЗАНО УПРАВОЙ
Вопрос Сколько раз нужно делать попытки провести ОСС по выбору способа управления и управляющей компании?
Ответ:- ПОКА НЕ ВЫБЕРУТ ИЛИ НЕ НАВЯЖУТ. РЕКОМЕНДУЮ НЕМЕДЛЕННО ПОВЕСИТЬ ОБЪЯВЛЕНИЕ О ПРОВЕДЕНИИ СОБРАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ (В СООТВЕТСТВИИ С Ч.1 СТ. 47 ЖК РФ В ФОРМЕ ЗАОЧНОГО ГОЛОСОВАНИЯ). ЭТО ВОЗМОЖНО, ЕСЛИ СОВПАДАЕТ С ПОВЕСТКОЙ ТОГО СОБРАНИЯ, КОТОРОЕ ПРОВОДИЛОСЬ В ОЧНОЙ ФОРМЕ.
ИЛИ ПОВЕСИТЬ ОБЪЯВЛЕНИЕ О ПРОВЕДЕНИИ ОСС С ПОВЕСТКОЙ ДНЯ:
- О ВЫБОРЕ СПОСОБА УПРАВЛЕНИЯ (В ФОРМЕ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ)
- О ВЫБОРЕ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ ( ЖСК «БРАТСК» В КАЧЕСТВЕ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ).
Выбор «управление ЖСК» не могу рекомендовать, так как вопрос с ЖСК в кодексе пропущен. После того, как нас не смогли обязать преобразоваться в ТСЖ, про нас забыли и в кодексе появились, как я считаю, «лагуны». Прикладываю апелляционную жалобу на решение суда по другому вопросу, но там есть аргументация по поводу того, что ЖСК может как обычная управляющая организация продолжать выполнять свои функции.  Спорить в суде «запретить проведение конкурса», наверное, можно, но без собрания не обойтись всё равно.
Рекомендую строго выполнять статьи ЖК РФ, а так же взять нужное из главы 9.1 Гражданского кодекса, а также учестьСтатья 165.1. Юридически значимые сообщения.

Для того, чтобы можно было представить мой подход, привожу текст апелляционной жалобы. Мой спор с ЖСК идёт и по вопросу легитимности действий ЖСК.


В Нагатинский районный суд города Москвы
(через участок №42 мирового судьи города Москвы)
Истец Терёхин Алексей Дмитриевич, прож. 117573, Москва,
(тел. +7 985 9282534)
Ответчик Жилищно-строительный кооператив «Буран», адрес 115573, Москва ул. Шипиловская, дом 50, корп. 2, кв. 145

Апелляционная жалоба
на решение мирового судьи 42 участка города Москвы от 20 декабря 2013 года по гражданскому делу № 2-369/13

Основанием для Искового заявления, рассмотрено в рамках гражданского дела мирового суда явились следующие обстоятельства.
Истец обратился к ЖСК «Буран», как к организации, управляющей многоквартирным домом, в котором Истец проживает с просьбой раскрыть информацию в соответствии со Стандартом раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утверждённым Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 сентября 2010 г. N 731 (далее Стандарт).
В связи с отказом ЖСК «Буран» выполнить требования Истца, Истец обратился в Нагатинский районный суд с просьбой обязать Ответчика исполнить свою обязанность, возложенную на него Жилищным кодексом РФ и упомянутым постановлением Правительства РФ.
Нагатинский районный суд признал в решении по гражданскому делу №2-443/13, что Ответчиком была предоставлена в полном объёме вся предусмотренная Стандартом информация, как следует из решения Нагатинского районного суда и содержания Стандарта, это решение суда относилось и к такому разделу как «13(1)… размер обязательных платежей и взносов, установленный общим собранием членов товарищества или кооператива, для членов товарищества или кооператива»; Стандарта.
Ответчик трижды подтверждал полноту и правильность представленной информации: до начала судебного процесса в Мосжилинспекции, а затем в судах первой и второй инстанции.
Между тем в раскрытой Ответчиком информации отсутствовала информации о платеже, который включался в платёжный документ для собственников помещения дома «Эксплуатация» со сбором 2 руб./кв. м.
Считая вывод Нагатинского суда о том, что информация по разделу, где должна содержаться информация, ставшая предметом спора раскрыта правильно и полностью и, следовательно, включение в платёжный документ статьи «Эксплуатация» незаконной, Истец обратился в мировой суд с просьбой возвратить незаконно полученные жилищно-строительным кооперативом «Буран» средства и признать решение о включении в платёжный документ статьи «Эксплуатация» ничтожным с момента его принятия.
Мировой суд отказал Истцу в удовлетворении его исковых требований.
Считаю, что решение мирового суда незаконно и подлежит отмене полностью по следующим основаниям.
Дом, в котором находится квартира, в которой проживает Истец на правах собственника, построен ЖСК «Буран». Членом ЖСК «Буран» является супруга Истца. В начале 90-х годов прошлого века все пайщики дома выплатили положенные взносы и стали собственниками всех помещений дома. ЖСК «Буран» в следствие этого не является собственником помещения в многоквартирном доме. До вступления в действие Жилищного кодекса РФ ЖСК «Буран» выполнял функции управляющей организации и действовал в соответствии со своим уставом. Принятие решений членами ЖСК проходило при условии 1 квартира – 1 пайщик – 1 голос. Это в рамках действовавшего в то время порядка считалось допустимым.
25 декабря 1993 году в силу вступила Конституция Российской Федерации, которая в статье прямого действия 35 провозгласила , что каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими собственниками.
В соответствии с Конституцией Российской Федерации был принят и вступил с 01 марта 2005 года Жилищный кодекс РФ, который принципиально изменил ситуацию с правами собственности на жилые помещения в многоквартирном доме.
В целях обеспечения конституционного права собственности, в данном случае на жилое или иное помещение в многоквартирном доме, Жилищный кодекс пытался предоставить возможность реализации этих прав собственникам помещений в полном объёме. Право собственности на жилое помещение, являющееся частью жилищных прав в соответствии с Жилищным кодексом может быть в соответствии с ч. 3 ст. 1 Жилищного кодекса ограничено на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
В соответствии с ч. 2 ст. 18 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома (МКД), сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса РФ.
На этом основании ЖСК «Буран» имел право продолжать управление общим имуществом МКД, но со следующими ограничениями:
- в соответствии с ч.2 ст. 129 ЖК РФ на отношения собственности в МКД в жилищном кооперативе при условии выплаченного полностью паевого взноса хотя бы одним членом кооператива распространяется действие главы 6 Жилищного кодекса: «Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников»;
- с соответствии со ст. 5 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие ЖК РФ, Жилищный кодекс применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных этим законом;
- в соответствии со ст. 9 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» действие раздела VIII Жилищного кодекса распространяется  также на отношения, возникшие из ранее заключённых договоров управления МКД.
Вступивший в действие Жилищный кодекс принципиально изменил способ принятия решений по вопросам содержания и ремонта многоквартирных домов. В соответствии с его требованиями (ч.3 ст. 48 ЖК РФ) количество голосов собственника, которыми он обладает,  пропорционально доле принадлежащей ему собственности в праве общей собственности на общее имущество в МКД.
Жилищный кодекс РФ ограничивает для ЖСК количество членов только в том случае, если ЖСК строит или приобретает дом (ст. 112 ЖК РФ). Более того, в соответствии со ст. 121 ЖК РФ лицо, вступающее в ЖСК даже не обязано быть собственником помещения в доме. Таким образом независимо от того, какое количество собственников дома состоит в ЖСК «Буран», не представляется возможным определить волеизъявление этих собственников.
Жилищный кодекс РФ предусматривает следующие ситуации с организацией управления общим имуществом МКД.
В соответствии с ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
В том случае, если собственники помещений не выполнили обязанности, предусмотренные указанной выше статьёй, возможны ещё две ситуации: выбор управляющей организации местными органами власти и продолжение выполнения обязанностей по управлению домом действовавшей до введения ЖК РФ в соответствии с ч.2 ст. 18 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»  .
В связи с тем, что собственники помещений в МКД не выполнили обязанность, возложенную на них ст. 161 ЖК РФ по выбору способа управления, а органы местного самоуправления не организовали такой выбор, в качестве управляющей организации продолжил действовать ЖСК «Буран», однако в связи с тем, что собственники не выбрали ЖСК в качестве способа управления он должен действовать как обычная управляющая организация, а его решения по определению размера платы за содержание ремонт и жилого помещения должно определяться по правилам ч.7 ст. 156 ЖК РФ.
Однако эти обстоятельства дела были судом неправильно определены и закон неправильно истолкован.
Фактически было признано законным лишение Истца права участвовать в принятии решения в по управлению своего, совместного с другими собственниками имуществом.
При этом не имеет значения каково влияние голоса Истца на принимаемые решения, так как права Истца нарушены фактом незаконного лишения его права голоса, что в соответствии с ч.3 ст. 55 Конституции Российской Федерации и  упомянутой ч. 3 ст. 1 ЖК РФ может быть сделано только федеральным законом.
Ссылка суда на то, что в ЖСК «Буран» якобы есть представитель ответчика – его супруга, не основана на законе, так как супруга Истца, являясь самостоятельным собственником не обязана представлять интересы Истца, как другого самостоятельного собственника, а с учётом правого положения члена ЖСК не может это сделать, так как обладает при голосовании только одним голосом. А вменяемая судом обязанность Истца и его супруги согласовывать их мнения является нарушением их прав на свободное распоряжение своим имуществом.
В своём решении суд неправильно определил обстоятельства уплаты якобы добровольной спорного платежа. Все платежи, включённые в платёжный документ, являются обязательными для лиц, проживающих в квартире. Поэтому их платёж не может считаться добровольным.
В ходе судебных заседаний были нарушены нормы процессуального права. Bз протоколов судебного заседания не усматривается, что суд выполнил обязанность возложенную на него Гражданским процессуальным кодексом по определению обстоятельств, которые должен доказывать Истец.
На основании вышеизложенного в соответствии со ст. 330 ГПК РФ

ПРОШУ

отменить решение суда первой инстанции полностью и принять по делу новое решение.


 

 
Архив  >
Фотографии